Nový stavebný zákon a čierne stavby: čo musíte vedieť pred kúpou (alebo predajom) nehnuteľnosti

Nový stavebný zákon prináša prísnejšie pravidlá pre tzv. čierne stavby. V tomto článku nájdete praktický prehľad toho, čo sa mení a na čo si dať pozor pri kúpe, predaji alebo legalizácii starších stavieb.

Ak máte starší dom, plánujete kúpu nehnuteľnosti alebo ste v minulosti pristavovali bez povolenia, oplatí sa vedieť, čo sa mení. V tomto článku vám v skratke vysvetlím, na čo si dať pozor a čo vás môže čakať.

Čo je čierna stavba?

Čierna stavba je taká, ktorá bola postavená:

• bez stavebného povolenia,

• v rozpore so stavebným povolením,

• bez písomného oznámenia stavebnému úradu pri stavbách, ktoré sa majú ohlásiť.

• 
  

Čo rozhoduje v prípade čiernej stavby? Rok výstavby

Nový zákon posudzuje čierne stavby podľa toho, kedy boli postavené:

Stavby postavené pred 1. októbrom 1976

• Považujú sa za legalizované zo zákona. Netreba podnikať žiadne ďalšie kroky.

  
  

Stavby postavené medzi 1. októbrom 1976 a 31. decembrom 1989

• Považujú sa za legalizované, ak ste vlastníkom pozemku (alebo máte k nemu iné právo) a stavbu nepretržite využívate na jej účel.

  
  

Stavby postavené medzi 1. januárom 1990 a 31. marcom 2025

• Môžete ich dodatočne legalizovať, ak splníte zákonom stanovené podmienky (pozri nižšie).

• Legalizáciu je potrebné stihnúť do 31. marca 2029.

  
  

Stavby postavené po 1. apríli 2025

• Dodatočná legalizácia už nie je možná. Úrad môže nariadiť odstránenie stavby a hrozí vám aj pokuta.

  
  

Ako legalizovať čiernu stavbu (1990 – 31.3.2025)?

Ak chcete stavbu dodatočne legalizovať, musíte podať na stavebný úrad žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie a preukázať, že:

• stavba je bezpečná a spĺňa technické požiadavky,

• stavbu využívate na účel, na ktorý bola postavená,

• ste vlastníkom pozemku (alebo máte iné právo k pozemku),

• stavba je v súlade s územným plánom a neporušuje iné zákony,

• stavba sa nenachádza v ochranných pásmach bez potrebných súhlasov,

• je k dispozícii dokumentácia skutkového stavu (ak ju úrad vyžiada).

  
  

Výnimky pre určité lokality

Ak sa stavba nachádza v lokalite so sociálne vylúčenou komunitou, platia miernejšie podmienky. V tomto prípade musí vlastník preukázať najmä:

• vlastníctvo alebo právo k pozemku,

• že stavbu využíva na vlastné bývanie,

• že stavba neohrozuje život a je mimo zakázaných pásiem alebo má na to súhlas.

  
  

Aj tu však platí časové obmedzenie: legalizáciu treba stihnúť do 31. marca 2029.

Príklad z praxe

Kúpili ste si rodinný dom a neskôr ste si postavili garáž:

• Pred 1976: nemusíte riešiť nič.

• 1976 – 1989: stačí, že ste vlastníkom pozemku a garáž nepretržite využívate.

• 1990 – 31.3.2025: musíte požiadať o preskúmanie spôsobilosti a splniť podmienky.

• Po 1.4.2025: legalizácia už nie je možná, hrozí odstránenie stavby.

Moje odporúčanie na záver

Ak máte staršiu stavbu alebo ste v minulosti niečo pristavovali, skontrolujte si  všetky súvisiace dokumenty. Uistite sa, že ste stavbu riadne ohlásili, prípadne, že máte k dispozícii stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie (ak bolo potrebné), prípadne či je stavba zapísaná na liste vlastníctva a v súlade s údajmi v katastri. Zvlášť v prípade stavieb z obdobia medzi rokmi od 1.01.1990 do 31.03.2025.

Ak kupujete alebo predávate nehnuteľnosť, čierna stavba môže byť veľkým prekvapením – a nie vždy príjemným.

Ak chcete mať pri kúpe alebo predaji istotu, že je všetko v poriadku, pokojne sa mi ozvite.Rada vám poradím, čo si skontrolovať, aby vás nič neprekvapilo.

Je lepšie mať všetko overené vopred, ako riešiť problémy tesne pred podpisom zmluvy.

Legalizácia čiernych stavieb — ako je to podľa rokov?

Aké typy bytov poznáme?

Pri hľadaní nového bývania často narazíme na rôzne označenia bytov.

Niektoré sú známe, ako „klasický dvojizbový či trojizbový byt, ale iné nám môžu znieť cudzo.

Možno ste už počuli slová ako bauring, loft alebo mezonet, ale nie ste si úplne istí, čo presne znamenajú.

V tomto článku si prejdeme tie najčastejšie typy bytov.

Bauring – klasika z čias socializmu

Ak ste vyrastali v paneláku, možno ste bývali práve v tzv. bauringu. Čo znamená slovo bauring? Bauring je názov stavebného panelového konštrukčného systému pochádzajúceho buď z Rakúska, alebo Nemecka. Bytové domy sa v bauringovom panelovom systéme realizovali     v rokoch 1972-1983. Ide o typizovaný byt z 70. rokov s charakteristickým umakartovým jadrom a premyslenou dispozíciou.

Loft – bývanie s industriálnym nádychom

Loftové byty sú snom pre tých, ktorí milujú otvorené priestory, vysoké stropy a veľké okná. Pôvodne išlo o prerobené továrne a sklady, dnes sa už stavajú aj nové projekty v štýle loftov. Priestor je často bez priečok a s výraznými industriálnymi prvkami.

Ateliér – byt, ktorý nie je úplne bytom

Ateliér vyzerá ako bežný byt, no z právneho hľadiska ide o nebytový priestor. To môže ovplyvniť napríklad vybavovanie hypotéky alebo prihlásenie trvalého pobytu. Často sa využíva ako kombinácia bývania a pracovného priestoru.

Garsónka – malý, ale šikovný priestor

Garsónka je typom bytu, ktorý má jednu hlavnú miestnosť, slúžiacu ako obývačka, spálňa aj kuchyňa v jednom a samostatnú kúpeľňu s WC.

Je obľúbená najmä ako štartovací byt, investičná nehnuteľnosť na prenájom alebo praktické riešenie pre ľudí, ktorí trávia väčšinu času mimo domova.

Mezonet- byt s pocitom bývania v dome

Mezonet je typ bytu, ktorý má viacero podlaží (zvyčajne dve) a tieto podlažia sú vnútorne prepojené schodiskom. V praxi ide o byt, ktorý sa rozprestiera na dvoch (alebo výnimočne viacerých) úrovniach v rámci jednej bytovej jednotky. Jeho výhodami sú:

-          oddelenie dennej a nočnej zóny – obývačka a kuchyňa bývajú dole, spálne hore;

-          väčší pocit priestoru – otvorené stropy, veľké okná, galérie;

-          pocit bývania v rodinnom dome, ale v rámci bytového domu;

-          čoraz častejšie sa tieto druhy bytov stavajú aj s vlastným menším pozemkom.

Ako som sa dostala cez právo a dizajn až k realitám

Pochádzam z rodiny právnikov – rodičia aj obidve sestry vyštudovali právnickú fakultu. No a ja samozrejme tiež. Nebola totiž iná cesta. Otec vládol tvrdou rukou a jediná možná voľba v našej rodine bolo právo.

Tak som vyštudovala právo  a dilema sa objavila znovu. Otec mal zabehnutú advokátsku kanceláriu v našom meste. Už sa len tešil, ako sa jedna z nás pripojí k nemu a vytvoríme rodinné impérium. Ale ja som od prírody býk, zaťala som sa a povedala som si, že keď som si nemohla vybrať školu, vyberiem si aspoň svoju vlastnú cestu v profesijnom odbore.

Tak otec ostal v kancelárii sám a ja som sa vybrala do hlavného mesta, kde som sa zamestnala vo firme a pracovala som tam ako právnik 14 rokov. Moji šéfovia boli vždy s mojou prácu spokojní a ja som ju robila vždy na 100%  ( to som mala z domu a za túto lekciu som dnes vďačná).

Do 35-ky som fungovala akosi automaticky, nerozmýšľajúc hlbšie o svojom živote, práci, pocitoch. Ale potom ma začala mátať myšlienka, prečo vlastne robím, to, čo robím ? Už mám  dostatočne veľa rokov na to, aby som sa rozhodla sama, čím sa budem živiť. Tak prečo v tom pokračujem, keď ma to nenapĺňa?

Kamarátka sa sťahovala do nového domu a poprosila ma, aby som jej pomohla zariadiť interiér. Pritom som si uvedomila, že ma baví práca, kde je aj kus kreativity.

A tak som popri práci vyštudovala interiérový dizajn a po roku a pol som prišla na rázcestie, kde sa bolo treba rozhodnúť – ostanem pri istote alebo začnem robiť niečo nové, čo by ma bavilo a napĺňalo, ale s neistou budúcnosťou?

Zvíťazila možnosť B ( to je asi každému jasné, inak by som tento príspevok nepísala). Dala som v práci výpoveď a začala som pracovať ako interiérový dizajnér a zažila som pri práci pocit naplnenia a radosti.

Ale keďže som človek , ktorý sa posúva ďalej, rozhodla som sa po siedmych rokoch, že mi ešte niečo chýba, že by som ešte predsa len chcela robiť viac ako dizajn. A tak som po dlhej úvahe, psycho testoch a hodinách rozmýšľania rozhodla pre reality.

Viem, že je to ťažká práca, ale je v nej spojená nielen tá kreatívna stránka, ale i tá vecná, keďže kus právnika vo mne stále drieme😊 A teraz mám pocit, že je to to, k čomu som smerovala, kde je tá rovnováha medzi tým, čo bolo dané a tým, čo som si vybrala sama.

Nehovorím, že je to bolo ľahké, ale nakoniec som si našla tú svoju cestu, ktorá ma baví a napĺňa.