Nový stavebný zákon a čierne stavby: čo musíte vedieť pred kúpou (alebo predajom) nehnuteľnosti

Nový stavebný zákon prináša prísnejšie pravidlá pre tzv. čierne stavby. V tomto článku nájdete praktický prehľad toho, čo sa mení a na čo si dať pozor pri kúpe, predaji alebo legalizácii starších stavieb.

Ak máte starší dom, plánujete kúpu nehnuteľnosti alebo ste v minulosti pristavovali bez povolenia, oplatí sa vedieť, čo sa mení. V tomto článku vám v skratke vysvetlím, na čo si dať pozor a čo vás môže čakať.

Čo je čierna stavba?

Čierna stavba je taká, ktorá bola postavená:

• bez stavebného povolenia,

• v rozpore so stavebným povolením,

• bez písomného oznámenia stavebnému úradu pri stavbách, ktoré sa majú ohlásiť.

• 
  

Čo rozhoduje v prípade čiernej stavby? Rok výstavby

Nový zákon posudzuje čierne stavby podľa toho, kedy boli postavené:

Stavby postavené pred 1. októbrom 1976

• Považujú sa za legalizované zo zákona. Netreba podnikať žiadne ďalšie kroky.

  
  

Stavby postavené medzi 1. októbrom 1976 a 31. decembrom 1989

• Považujú sa za legalizované, ak ste vlastníkom pozemku (alebo máte k nemu iné právo) a stavbu nepretržite využívate na jej účel.

  
  

Stavby postavené medzi 1. januárom 1990 a 31. marcom 2025

• Môžete ich dodatočne legalizovať, ak splníte zákonom stanovené podmienky (pozri nižšie).

• Legalizáciu je potrebné stihnúť do 31. marca 2029.

  
  

Stavby postavené po 1. apríli 2025

• Dodatočná legalizácia už nie je možná. Úrad môže nariadiť odstránenie stavby a hrozí vám aj pokuta.

  
  

Ako legalizovať čiernu stavbu (1990 – 31.3.2025)?

Ak chcete stavbu dodatočne legalizovať, musíte podať na stavebný úrad žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie a preukázať, že:

• stavba je bezpečná a spĺňa technické požiadavky,

• stavbu využívate na účel, na ktorý bola postavená,

• ste vlastníkom pozemku (alebo máte iné právo k pozemku),

• stavba je v súlade s územným plánom a neporušuje iné zákony,

• stavba sa nenachádza v ochranných pásmach bez potrebných súhlasov,

• je k dispozícii dokumentácia skutkového stavu (ak ju úrad vyžiada).

  
  

Výnimky pre určité lokality

Ak sa stavba nachádza v lokalite so sociálne vylúčenou komunitou, platia miernejšie podmienky. V tomto prípade musí vlastník preukázať najmä:

• vlastníctvo alebo právo k pozemku,

• že stavbu využíva na vlastné bývanie,

• že stavba neohrozuje život a je mimo zakázaných pásiem alebo má na to súhlas.

  
  

Aj tu však platí časové obmedzenie: legalizáciu treba stihnúť do 31. marca 2029.

Príklad z praxe

Kúpili ste si rodinný dom a neskôr ste si postavili garáž:

• Pred 1976: nemusíte riešiť nič.

• 1976 – 1989: stačí, že ste vlastníkom pozemku a garáž nepretržite využívate.

• 1990 – 31.3.2025: musíte požiadať o preskúmanie spôsobilosti a splniť podmienky.

• Po 1.4.2025: legalizácia už nie je možná, hrozí odstránenie stavby.

Moje odporúčanie na záver

Ak máte staršiu stavbu alebo ste v minulosti niečo pristavovali, skontrolujte si  všetky súvisiace dokumenty. Uistite sa, že ste stavbu riadne ohlásili, prípadne, že máte k dispozícii stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie (ak bolo potrebné), prípadne či je stavba zapísaná na liste vlastníctva a v súlade s údajmi v katastri. Zvlášť v prípade stavieb z obdobia medzi rokmi od 1.01.1990 do 31.03.2025.

Ak kupujete alebo predávate nehnuteľnosť, čierna stavba môže byť veľkým prekvapením – a nie vždy príjemným.

Ak chcete mať pri kúpe alebo predaji istotu, že je všetko v poriadku, pokojne sa mi ozvite.Rada vám poradím, čo si skontrolovať, aby vás nič neprekvapilo.

Je lepšie mať všetko overené vopred, ako riešiť problémy tesne pred podpisom zmluvy.

Legalizácia čiernych stavieb — ako je to podľa rokov?