Advokátska vs. notárska úschova: čo je bezpečnejšie pri predaji nehnuteľnosti?

Zistite rozdiel medzi advokátskou a notárskou úschovou. Ktorá je vhodnejšia pri predaji nehnuteľnosti? Prehľad výhod a nevýhod.

Prečo je úschova dôležitá pri prevode nehnuteľnosti?

Pri kúpe alebo predaji bytu či domu ide o veľké sumy peňazí. Kupujúci chce mať istotu, že jeho peniaze budú v bezpečí a predávajúci sa zase obáva, aby neprišiel o nehnuteľnosť bez zaplatenia.Práve preto existujú možnosti "zabezpečenia" peňazí, ako advokátska či notárska úschova, ktoré chránia obe strany.

Obe tieto riešenia úschovy peňazí využívajú realitné kancelárie pri predaji, resp. kúpe nehnuteľností.

Čo je advokátska úschova?

Advokátsku úschovu poskytuje advokát a je upravená zákonom o advokácii. Peniaze sa ukladajú na špeciálny účet oddelený od prostriedkov advokáta. Každá úschova je evidovaná Slovenskou advokátskou komorou.

Výhody advokátskej úschovy

• rýchlejší a flexibilnejší proces,

• individuálne nastavenie podmienok,

• povinné poistenie advokáta pre prípad škody.

  
  

Čo je notárska úschova?

Notárska úschova je upravená v Notárskom poriadku a poskytuje ju notár ako orgán verejnej moci. Peniaze sa ukladajú na depozitný účet notára, pričom celý proces je prísne evidovaný a kontrolovaný Notárskou komorou SR.

Výhody notárskej úschovy

• vysoká miera oficiálnosti a dôveryhodnosti,

• prísna kontrola a evidencia,

• poistenie pre prípad škody.

  
  

Mnohí klienti volia notársku úschovu práve pre jej formálny a „úradný“ charakter.

Ktorú úschovu si vybrať?

Obe formy sú bezpečné a poistené. Rozdiel je v prístupe:

• advokátska úschova = flexibilita a rýchlosť,

• notárska úschova = oficiálnosť a verejnoprávny charakter.

  
  

Rozhodnutie závisí od preferencií klienta.

Najčastejšie otázky (FAQ)

Čo je advokátska úschova a ako funguje?

Kupujúci pošle kúpnu cenu na osobitný účet advokáta. Advokát vyplatí predávajúceho až po splnení podmienok, väčšinou po preukázanom zápise vlastníckeho práva na liste vlastníctva.

Čo je notárska úschova?

Notár drží peniaze na depozitnom účte, pričom celý proces je prísne regulovaný Notárskou komorou SR. Notár spíše notársku zápisnicu o úschove peňazí, ktorú podpisujú obe zmluvné strany - teda predávajúci aj kupujúci. Kupujúci posiela peniaze na účet určený notárom. Notár peniaze vyplatí predávajúcemu po splnení podmienok, tiež je to väčšinou po preukázanom zápise vlastníckeho práva na liste vlastníctva.

Ktorá úschova je bezpečnejšia?

Obe sú bezpečné a poistené. Advokátska úschova je flexibilnejšia, notárska má silnejší verejnoprávny charakter.

Koľko stojí advokátska a notárska úschova?

Vo všeobecnosti býva advokátska úschova lacnejšia, notárska má sadzobník podľa Notárskeho poriadku.

Kedy je vhodné využiť úschovu?

Pri kúpe či predaji nehnuteľnosti. Úschova vytvára medzi kupujúcim a predávajúcim pocit bezpečia , že ani jedna zo strán nie je vo výhode.

Ak zvažujete predaj bytu či domu a chcete mať istotu, že všetko prebehne bezpečne, rada vám pomôžem. Ako realitná maklérka so skúsenosťami s právom vás prevediem celým procesom.

Neváhajte ma kontaktovať a dohodneme si osobnú konzultáciu.

Komu patrí cesta k vášmu domu? A prečo by vás to malo zaujímať?

Môže to byť detail, ktorý rozhodne o tom, či sa kúpa nehnuteľnosti vôbec zrealizuje.

Často sa pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti zameriavame na samotnú stavbu – dispozičné riešenie, lokalitu či výhľad.

No je tu jedna vec, na ktorú sa často zabúda – prístupová cesta.

Ak vedie k nehnuteľnosti cesta, je dôležité, aby mal vlastník:

• podiel na tejto ceste (je spoluvlastníkom), alebo

  
  

• zriadené vecné bremeno, ktoré garantuje právo prechodu a prejazdu k jeho nehnuteľnosti.

  
  

Toto platí nielen pri rodinných domoch, kde je to celkom bežná situácia, ale aj pri bytových domoch.

Počas mojej realitnej praxe som predávala krásny dvojizbový byt. Pri predaji majitelia zistili, že k bytovému domu vedie súkromná cesta a oni na nej nemajú spoluvlastnícky podiel, ani zriadené vecné bremeno v práve prechodu a prejazdu po tejto ceste do ich bytu. Zistili sme, že byt  kúpili už s touto „vadou“, nakoľko ani prechádzajúci majiteľ bytu toto právo nemal.

Byt sa predal veľmi rýchlo – doslova na prvej obhliadke.

Keďže záujemca o byt chcel kúpu bytu financovať sčasti hypotekárnym úverom, nastal problém.

Prečo?

Pretože banky chcú mať istotu, že sa klient bez problémov dostane k svojej nehnuteľnosti – a to nielen fyzicky, ale aj právne. Inak je nehnuteľnosť v očiach banky prakticky „nedostupná“.

Ako sa tomu vyhnúť?

• Pri kúpe nehnuteľnosti si overte, komu patrí prístupová cesta;    

• Skontrolujte, či má súčasný vlastník podiel alebo zriadené vecné bremeno;       

• V prípade potreby je možné situáciu riešiť – napríklad dodatočným odkúpením podielu alebo zriadením vecného bremena zmluvou.

Na prvý pohľad to môže pôsobiť ako detail, ale v realite rozhoduje o tom, či kúpu bude možné financovať hypotékou.

Alebo či sa vôbec v budúcnosti dostanete do vášho domu či bytu, ak si majiteľ cesty jedného dňa zmyslí, že cestu uzavrie.

Záver

Často sa stáva, že sa pri kúpe nehnuteľnosti riešia len „viditeľné“ veci – počet izieb, orientácia, cena. No aj prístupová cesta je dôležitou súčasťou nehnuteľnosti.

Nový stavebný zákon a čierne stavby: čo musíte vedieť pred kúpou (alebo predajom) nehnuteľnosti

Nový stavebný zákon prináša prísnejšie pravidlá pre tzv. čierne stavby. V tomto článku nájdete praktický prehľad toho, čo sa mení a na čo si dať pozor pri kúpe, predaji alebo legalizácii starších stavieb.

Ak máte starší dom, plánujete kúpu nehnuteľnosti alebo ste v minulosti pristavovali bez povolenia, oplatí sa vedieť, čo sa mení. V tomto článku vám v skratke vysvetlím, na čo si dať pozor a čo vás môže čakať.

Čo je čierna stavba?

Čierna stavba je taká, ktorá bola postavená:

• bez stavebného povolenia,

• v rozpore so stavebným povolením,

• bez písomného oznámenia stavebnému úradu pri stavbách, ktoré sa majú ohlásiť.

• 
  

Čo rozhoduje v prípade čiernej stavby? Rok výstavby

Nový zákon posudzuje čierne stavby podľa toho, kedy boli postavené:

Stavby postavené pred 1. októbrom 1976

• Považujú sa za legalizované zo zákona. Netreba podnikať žiadne ďalšie kroky.

  
  

Stavby postavené medzi 1. októbrom 1976 a 31. decembrom 1989

• Považujú sa za legalizované, ak ste vlastníkom pozemku (alebo máte k nemu iné právo) a stavbu nepretržite využívate na jej účel.

  
  

Stavby postavené medzi 1. januárom 1990 a 31. marcom 2025

• Môžete ich dodatočne legalizovať, ak splníte zákonom stanovené podmienky (pozri nižšie).

• Legalizáciu je potrebné stihnúť do 31. marca 2029.

  
  

Stavby postavené po 1. apríli 2025

• Dodatočná legalizácia už nie je možná. Úrad môže nariadiť odstránenie stavby a hrozí vám aj pokuta.

  
  

Ako legalizovať čiernu stavbu (1990 – 31.3.2025)?

Ak chcete stavbu dodatočne legalizovať, musíte podať na stavebný úrad žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie a preukázať, že:

• stavba je bezpečná a spĺňa technické požiadavky,

• stavbu využívate na účel, na ktorý bola postavená,

• ste vlastníkom pozemku (alebo máte iné právo k pozemku),

• stavba je v súlade s územným plánom a neporušuje iné zákony,

• stavba sa nenachádza v ochranných pásmach bez potrebných súhlasov,

• je k dispozícii dokumentácia skutkového stavu (ak ju úrad vyžiada).

  
  

Výnimky pre určité lokality

Ak sa stavba nachádza v lokalite so sociálne vylúčenou komunitou, platia miernejšie podmienky. V tomto prípade musí vlastník preukázať najmä:

• vlastníctvo alebo právo k pozemku,

• že stavbu využíva na vlastné bývanie,

• že stavba neohrozuje život a je mimo zakázaných pásiem alebo má na to súhlas.

  
  

Aj tu však platí časové obmedzenie: legalizáciu treba stihnúť do 31. marca 2029.

Príklad z praxe

Kúpili ste si rodinný dom a neskôr ste si postavili garáž:

• Pred 1976: nemusíte riešiť nič.

• 1976 – 1989: stačí, že ste vlastníkom pozemku a garáž nepretržite využívate.

• 1990 – 31.3.2025: musíte požiadať o preskúmanie spôsobilosti a splniť podmienky.

• Po 1.4.2025: legalizácia už nie je možná, hrozí odstránenie stavby.

Moje odporúčanie na záver

Ak máte staršiu stavbu alebo ste v minulosti niečo pristavovali, skontrolujte si  všetky súvisiace dokumenty. Uistite sa, že ste stavbu riadne ohlásili, prípadne, že máte k dispozícii stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie (ak bolo potrebné), prípadne či je stavba zapísaná na liste vlastníctva a v súlade s údajmi v katastri. Zvlášť v prípade stavieb z obdobia medzi rokmi od 1.01.1990 do 31.03.2025.

Ak kupujete alebo predávate nehnuteľnosť, čierna stavba môže byť veľkým prekvapením – a nie vždy príjemným.

Ak chcete mať pri kúpe alebo predaji istotu, že je všetko v poriadku, pokojne sa mi ozvite.Rada vám poradím, čo si skontrolovať, aby vás nič neprekvapilo.

Je lepšie mať všetko overené vopred, ako riešiť problémy tesne pred podpisom zmluvy.

Legalizácia čiernych stavieb — ako je to podľa rokov?