Najprv predať nehnuteľnosť a potom kúpiť novú? Alebo naopak?

Plánujete predať svoje bývanie a kúpiť nové? Zistite, ako správne načasovať predaj, kúpu, financovanie aj sťahovanie bez zbytočného tlaku.

Predať byt alebo dom a kúpiť si nové bývanie znie na prvý pohľad jednoducho. Jednu nehnuteľnosť predáte a druhú kúpite. V praxi však nejde o dva oddelené obchody. Peniaze z predaja súčasnej nehnuteľnosti často potrebujete na kúpu novej, termíny jednotlivých zmlúv sa navzájom ovplyvňujú a popritom musíte vyriešiť aj sťahovanie.

Práve preto sa klienti často pýtajú: Je lepšie najprv predať nehnuteľnosť a potom kúpiť novú? Alebo najprv kúpiť a až následne predávať?

Vo väčšine prípadov je najrozumnejšie pripravovať predaj aj kúpu súbežne a presne si určiť, kedy je bezpečné urobiť prvý záväzný krok.

Čo sa môže stať, ak najprv kúpite novú nehnuteľnosť?

Táto možnosť pôsobí pohodlnejšie. Najskôr si nájdete nové bývanie, presťahujete sa a až potom začnete riešiť predaj pôvodného bytu alebo domu. Nemusíte hľadať dočasné ubytovanie a sťahujete sa iba raz.

Najväčším rizikom je však finančný a časový tlak.

Ak kúpu novej nehnuteľnosti financujete aj z predaja tej pôvodnej, zaväzujete sa zaplatiť kúpnu cenu v konkrétnych termínoch. Lenže svoju nehnuteľnosť ešte nemusíte mať predanú. Môže sa stať, že predaj bude trvať dlhšie, než ste očakávali, alebo že jej reálna predajná cena bude nižšia ako suma, s ktorou ste počítali.

Zrazu už nepredávate pokojne a za najlepších možných podmienok. Predávate preto, že peniaze potrebujete v určitom termíne. To môže oslabiť vašu vyjednávaciu pozíciu a vytvoriť tlak na zníženie ceny.

Rizikom je aj rezervácia novej nehnuteľnosti bez dostatočne prevereného financovania. Banka pri úvere neposudzuje iba hodnotu kupovanej nehnuteľnosti, ale aj príjmy, existujúce záväzky, celkovú zadlženosť a schopnosť úver splácať.

Kedy môže dávať zmysel najprv kúpiť?

Najprv kúpiť a potom predať môže byť rozumné najmä vtedy, ak:

• máte dostatok vlastných finančných prostriedkov,

• máte dôkladne preverené financovanie, ktoré nie je závislé od okamžitého predaja pôvodnej nehnuteľnosti,

• máte vytvorenú finančnú rezervu aj na nečakané výdavky,

• vaša súčasná nehnuteľnosť je dobre predajná a jej cena je nastavená realisticky,

• zvládnete určitý čas financovať náklady spojené s oboma nehnuteľnosťami.

  
  

Ani vtedy by som však neodporúčala spoliehať sa iba na odhad alebo na predstavu, za koľko by sa nehnuteľnosť „mohla“ predať. Ešte pred rezerváciou nového bývania potrebujete poznať jej reálnu trhovú hodnotu a pravdepodobný čas predaja.

Aké výhody má najprv predať a až potom kúpiť?

Ak najprv predáte svoju nehnuteľnosť, získate väčšiu finančnú istotu. Viete, za akú cenu sa skutočne predala, koľko peňazí vám po vyrovnaní prípadných záväzkov zostane a aký rozpočet máte na nové bývanie.

Pri kúpe potom vystupujete ako pripravený záujemca. Nie ste odkázaní na to, že sa vaša nehnuteľnosť musí predať v presne stanovenom termíne, a máte lepšiu pozíciu pri rokovaní o podmienkach kúpy.

Nevýhodou môže byť obdobie medzi predajom a kúpou. Ak nové bývanie ešte nemáte nájdené, musíte vyriešiť, kde budete dočasne bývať. Môže to znamenať krátkodobý prenájom, bývanie u rodiny alebo dvojité sťahovanie.

Často sa však dá dohodnúť aj neskoršie odovzdanie predávanej nehnuteľnosti. Dôležité je, aby sa termín odovzdania riešil už pri dohadovaní podmienok predaja a následne bol jasne uvedený v zmluvách. Nie je dobré spoliehať sa na to, že kupujúci vám automaticky poskytne viac času, keď už bude obchod tesne pred dokončením.

Kedy je bezpečnejšie najprv predať?

Tento postup je spravidla vhodnejší, ak:

• peniaze z predaja potrebujete na zaplatenie novej nehnuteľnosti,

• neviete s istotou, akú výšku úveru vám banka poskytne,

• na súčasnej nehnuteľnosti ešte splácate úver,

• vaša nehnuteľnosť môže mať dlhší čas predaja,

• nechcete byť nútení predávať pod časovým tlakom.

Predaj a kúpa nehnuteľnosti súčasne: najskôr potrebujete tri odpovede

Pripravovať oba procesy súbežne neznamená, že dnes zverejníte inzerát a zajtra rezervujete nový dom. Znamená to, že ešte pred prvým záväzným rozhodnutím poznáte odpovede na tri zásadné otázky.

1. Akú reálnu hodnotu má vaša súčasná nehnuteľnosť?

Nie cenu, ktorú by ste si želali, ale cenu, za ktorú je nehnuteľnosť v aktuálnej situácii reálne predajná. Do úvahy treba vziať lokalitu, technický stav, dispozíciu, konkurenciu aj aktuálny dopyt.

Inzerovaná cena pritom nemusí byť konečná predajná cena. Pri plánovaní kúpy preto nestačí pozrieť si niekoľko ponúk na realitnom portáli a podľa najdrahšej z nich si nastaviť rozpočet.

Rovnako dôležité je odhadnúť, ako dlho môže predaj trvať. Inak sa plánuje kúpa, ak sa podobné nehnuteľnosti v lokalite predávajú rýchlo, a inak, ak ide o špecifickú nehnuteľnosť s užším okruhom záujemcov.

2. Aké sú vaše možnosti financovania?

Potrebujete vedieť, koľko vlastných zdrojov máte k dispozícii, aký zostatok úveru ešte musíte z predaja vyrovnať a akú sumu môžete reálne použiť na kúpu nového bývania.

Ak plánujete hypotekárny úver, možnosti financovania si preverte ešte predtým, ako podpíšete rezerváciu na konkrétnu nehnuteľnosť. Orientačný výpočet v internetovej kalkulačke je dobrý začiatok, ale pri takomto prepojenom obchode by nemal byť jediným podkladom pre rozhodnutie.

3. Aká je ponuka v lokalite, kam sa chcete presťahovať?

Niekedy sa súčasná nehnuteľnosť dá predať pomerne rýchlo, ale nájsť nové bývanie podľa vašich predstáv môže trvať mesiace. Inokedy je ponuka dostatočná a väčšou výzvou je práve predaj pôvodnej nehnuteľnosti.

Pred rozhodnutím preto potrebujete vedieť, čo sa v cieľovej lokalite ponúka, v akých cenách a ako často sa objavia nehnuteľnosti, ktoré spĺňajú vaše požiadavky. Nestačí poznať iba svoj rozpočet. Potrebujete vedieť aj to, či je zaň možné kúpiť bývanie, ktoré hľadáte.

Práve pri tomto type obchodu má veľký význam, ak predaj aj kúpu koordinuje jeden realitný maklér alebo jedna realitná kancelária. Vidí celý proces, môže včas upozorniť na nesúlad termínov a komunikuje s jednotlivými stranami podľa jedného spoločného plánu.

Nejde iba o to, čo urobiť ako prvé

Pri výmene bývania nie je najdôležitejšou otázkou iba to, či najprv predať alebo kúpiť nehnuteľnosť. Dôležité je, aby ste ešte pred prvým podpisom poznali hodnotu svojho súčasného bývania, možnosti financovania, situáciu na trhu aj reálny časový plán.

Najskôr teda nemusíte predať ani kúpiť. Najskôr sa potrebujete dobre pripraviť.

Ak riešite predaj a kúpu nehnuteľnosti súčasne v Bratislave alebo okolí, rada sa pozriem na vašu konkrétnu situáciu. Spoločne nastavíme postup tak, aby predaj, financovanie, kúpa aj sťahovanie tvorili jeden premyslený a bezpečný proces.

Dá sa nájsť rodinný dom do 200 000€ v prírode, no zároveň na skok od Bratislavy? Jednoznačne áno.

Keď mi klient povedal, že má na predaj rodinné domy za cenu 187.000€ s pozemkom 6 árov  v Bellovej Vsi, priznám sa – ani ja som netušila, kde presne to je.

Otvorila som mapu, a povedala si: Poďme zistiť, čo to je zač.

Zistila som, že Bellova Ves má skvelú polohu – do Bratislavy je to len 30 minút, do Senca, Dunajskej Stredy či Šamorína zhruba 20 minút.

A keď som videla, čo všetko Bellova Ves ponúka, prestala som sa pýtať, prečo by sa sem niekto presťahoval – a začala som sa pýtať, prečo nie.

Prečo je to pekné miesto na život

Bellova Ves je malebná, pokojná obec obklopená prírodou Žitného ostrova. 

Je to miesto, kde si vaša rodina môže užívať pokojné prostredie bez hluku veľkomesta – a pritom ste len krátku jazdu od Bratislavy a viacerých výletných cieľov.

Ideálna pre rodiny, ktoré hľadajú blízkosť prírody, priestor pre deti hrať sa vonku, bezpečné prostredie pre psa aj pravidelné výlety do okolia. 

Kam na výlet

Ranč Black White Horse – len kúsok od Bellovej Vsi nájdete miesto, ktoré si zamilujú deti aj dospelí. Na ranči si môžete vyskúšať jazdu na koni, zúčastniť sa výuky alebo sa len tak poprechádzať a pozorovať kone v ich prirodzenom prostredí. Súčasťou areálu je aj malá minizoo, kde sa deti stretnú s domácimi zvieratami.

Splav Malého Dunaja – blízko v Jelke si môžete naplánovať rodinný splav alebo piknik pri vode a užiť si chvíle v pokojnom prostredí.

Vodný mlyn a skanzen v Jelke – technická pamiatka a miesto s atmosférou minulých čias, ideálne napríklad na nedeľný výlet či fotenie.

Malkia Park Orechová Potôň – obľúbené miesto pre deti aj dospelých, kde nájdete zvieratá, ihriská a množstvo zážitkov.

Kde sa dobre najesť? ( iba zopár príkladov)

·  Reštika v Blahovej – len pár minút od Bellovej Vsi, klasické slovenské jedlá a domáca atmosféra.

·  Rybárska čárda Pepo Csölle (Lehnice) – výborné ryby, tradičné maďarské chute a výhľad na vodu. Ideálne na víkendový obed s rodinou.

·  Moto Pub (Michal na Ostrove) – príjemné miesto na obed či večeru s ponukou domácej aj medzinárodnej kuchyne. Menu sa prispôsobuje sezóne, používajú čerstvé suroviny a poteší aj výber kvalitných vín.

·  Hostinec u sv. Jána (Lehnice) - tradičný hostinec s poctivým jedlom, kde sa cítite ako na návšteve u známych. V ponuke majú aj pizzu, takže si tu príde na svoje celá rodina.

Rodinný dom za 187 000 € so 6-árovým pozemkom

Dom, ktorý tu klient predáva, je samostatne stojaci rodinný dom s pozemkom 6 árov, takže deti majú priestor behať, hrať sa, stavať bunkre a pes má vlastnú záhradu. Cena? 187 000 € – ak ste niekedy hľadali niečo porovnateľné pri Bratislave, viete, že je to viac než fér.

Prečo sa v Bellovej Vsi dobre býva ?

✔ Veľký pozemok – deti sa hrajú vonku, pes má kde behať

✔ Ticho, bezpečie, žiadna premávka pod oknami

✔ Blízkosť prírody – lesy, voda, zvieratá… a čistý vzduch

✔ Komunita – ľudia sa poznajú, pomáhajú si

Zhrnutie: deti tu vyrastajú inak

Deti sa tu môžu hrať v záhrade, liezť po stromoch, spoznávať zvieratá a tráviť čas vonku.

Nie je to len bývanie – je to iný štýl života.

Bellova Ves z vtáčej perspektívy – pokojná obec uprostred zelene, len 30 minút od Bratislavy.

Foto: Oficiálna stránka obce Bellova Ves

Advokátska vs. notárska úschova: čo je bezpečnejšie pri predaji nehnuteľnosti?

Zistite rozdiel medzi advokátskou a notárskou úschovou. Ktorá je vhodnejšia pri predaji nehnuteľnosti? Prehľad výhod a nevýhod.

Prečo je úschova dôležitá pri prevode nehnuteľnosti?

Pri kúpe alebo predaji bytu či domu ide o veľké sumy peňazí. Kupujúci chce mať istotu, že jeho peniaze budú v bezpečí a predávajúci sa zase obáva, aby neprišiel o nehnuteľnosť bez zaplatenia.Práve preto existujú možnosti "zabezpečenia" peňazí, ako advokátska či notárska úschova, ktoré chránia obe strany.

Obe tieto riešenia úschovy peňazí využívajú realitné kancelárie pri predaji, resp. kúpe nehnuteľností.

Čo je advokátska úschova?

Advokátsku úschovu poskytuje advokát a je upravená zákonom o advokácii. Peniaze sa ukladajú na špeciálny účet oddelený od prostriedkov advokáta. Každá úschova je evidovaná Slovenskou advokátskou komorou.

Výhody advokátskej úschovy

• rýchlejší a flexibilnejší proces,

• individuálne nastavenie podmienok,

• povinné poistenie advokáta pre prípad škody.

  
  

Čo je notárska úschova?

Notárska úschova je upravená v Notárskom poriadku a poskytuje ju notár ako orgán verejnej moci. Peniaze sa ukladajú na depozitný účet notára, pričom celý proces je prísne evidovaný a kontrolovaný Notárskou komorou SR.

Výhody notárskej úschovy

• vysoká miera oficiálnosti a dôveryhodnosti,

• prísna kontrola a evidencia,

• poistenie pre prípad škody.

  
  

Mnohí klienti volia notársku úschovu práve pre jej formálny a „úradný“ charakter.

Ktorú úschovu si vybrať?

Obe formy sú bezpečné a poistené. Rozdiel je v prístupe:

• advokátska úschova = flexibilita a rýchlosť,

• notárska úschova = oficiálnosť a verejnoprávny charakter.

  
  

Rozhodnutie závisí od preferencií klienta.

Najčastejšie otázky (FAQ)

Čo je advokátska úschova a ako funguje?

Kupujúci pošle kúpnu cenu na osobitný účet advokáta. Advokát vyplatí predávajúceho až po splnení podmienok, väčšinou po preukázanom zápise vlastníckeho práva na liste vlastníctva.

Čo je notárska úschova?

Notár drží peniaze na depozitnom účte, pričom celý proces je prísne regulovaný Notárskou komorou SR. Notár spíše notársku zápisnicu o úschove peňazí, ktorú podpisujú obe zmluvné strany - teda predávajúci aj kupujúci. Kupujúci posiela peniaze na účet určený notárom. Notár peniaze vyplatí predávajúcemu po splnení podmienok, tiež je to väčšinou po preukázanom zápise vlastníckeho práva na liste vlastníctva.

Ktorá úschova je bezpečnejšia?

Obe sú bezpečné a poistené. Advokátska úschova je flexibilnejšia, notárska má silnejší verejnoprávny charakter.

Koľko stojí advokátska a notárska úschova?

Vo všeobecnosti býva advokátska úschova lacnejšia, notárska má sadzobník podľa Notárskeho poriadku.

Kedy je vhodné využiť úschovu?

Pri kúpe či predaji nehnuteľnosti. Úschova vytvára medzi kupujúcim a predávajúcim pocit bezpečia , že ani jedna zo strán nie je vo výhode.

Ak zvažujete predaj bytu či domu a chcete mať istotu, že všetko prebehne bezpečne, rada vám pomôžem. Ako realitná maklérka so skúsenosťami s právom vás prevediem celým procesom.

Neváhajte ma kontaktovať a dohodneme si osobnú konzultáciu.