Najprv predať nehnuteľnosť a potom kúpiť novú? Alebo naopak?

Plánujete predať svoje bývanie a kúpiť nové? Zistite, ako správne načasovať predaj, kúpu, financovanie aj sťahovanie bez zbytočného tlaku.

Predať byt alebo dom a kúpiť si nové bývanie znie na prvý pohľad jednoducho. Jednu nehnuteľnosť predáte a druhú kúpite. V praxi však nejde o dva oddelené obchody. Peniaze z predaja súčasnej nehnuteľnosti často potrebujete na kúpu novej, termíny jednotlivých zmlúv sa navzájom ovplyvňujú a popritom musíte vyriešiť aj sťahovanie.

Práve preto sa klienti často pýtajú: Je lepšie najprv predať nehnuteľnosť a potom kúpiť novú? Alebo najprv kúpiť a až následne predávať?

Vo väčšine prípadov je najrozumnejšie pripravovať predaj aj kúpu súbežne a presne si určiť, kedy je bezpečné urobiť prvý záväzný krok.

Čo sa môže stať, ak najprv kúpite novú nehnuteľnosť?

Táto možnosť pôsobí pohodlnejšie. Najskôr si nájdete nové bývanie, presťahujete sa a až potom začnete riešiť predaj pôvodného bytu alebo domu. Nemusíte hľadať dočasné ubytovanie a sťahujete sa iba raz.

Najväčším rizikom je však finančný a časový tlak.

Ak kúpu novej nehnuteľnosti financujete aj z predaja tej pôvodnej, zaväzujete sa zaplatiť kúpnu cenu v konkrétnych termínoch. Lenže svoju nehnuteľnosť ešte nemusíte mať predanú. Môže sa stať, že predaj bude trvať dlhšie, než ste očakávali, alebo že jej reálna predajná cena bude nižšia ako suma, s ktorou ste počítali.

Zrazu už nepredávate pokojne a za najlepších možných podmienok. Predávate preto, že peniaze potrebujete v určitom termíne. To môže oslabiť vašu vyjednávaciu pozíciu a vytvoriť tlak na zníženie ceny.

Rizikom je aj rezervácia novej nehnuteľnosti bez dostatočne prevereného financovania. Banka pri úvere neposudzuje iba hodnotu kupovanej nehnuteľnosti, ale aj príjmy, existujúce záväzky, celkovú zadlženosť a schopnosť úver splácať.

Kedy môže dávať zmysel najprv kúpiť?

Najprv kúpiť a potom predať môže byť rozumné najmä vtedy, ak:

• máte dostatok vlastných finančných prostriedkov,

• máte dôkladne preverené financovanie, ktoré nie je závislé od okamžitého predaja pôvodnej nehnuteľnosti,

• máte vytvorenú finančnú rezervu aj na nečakané výdavky,

• vaša súčasná nehnuteľnosť je dobre predajná a jej cena je nastavená realisticky,

• zvládnete určitý čas financovať náklady spojené s oboma nehnuteľnosťami.

  
  

Ani vtedy by som však neodporúčala spoliehať sa iba na odhad alebo na predstavu, za koľko by sa nehnuteľnosť „mohla“ predať. Ešte pred rezerváciou nového bývania potrebujete poznať jej reálnu trhovú hodnotu a pravdepodobný čas predaja.

Aké výhody má najprv predať a až potom kúpiť?

Ak najprv predáte svoju nehnuteľnosť, získate väčšiu finančnú istotu. Viete, za akú cenu sa skutočne predala, koľko peňazí vám po vyrovnaní prípadných záväzkov zostane a aký rozpočet máte na nové bývanie.

Pri kúpe potom vystupujete ako pripravený záujemca. Nie ste odkázaní na to, že sa vaša nehnuteľnosť musí predať v presne stanovenom termíne, a máte lepšiu pozíciu pri rokovaní o podmienkach kúpy.

Nevýhodou môže byť obdobie medzi predajom a kúpou. Ak nové bývanie ešte nemáte nájdené, musíte vyriešiť, kde budete dočasne bývať. Môže to znamenať krátkodobý prenájom, bývanie u rodiny alebo dvojité sťahovanie.

Často sa však dá dohodnúť aj neskoršie odovzdanie predávanej nehnuteľnosti. Dôležité je, aby sa termín odovzdania riešil už pri dohadovaní podmienok predaja a následne bol jasne uvedený v zmluvách. Nie je dobré spoliehať sa na to, že kupujúci vám automaticky poskytne viac času, keď už bude obchod tesne pred dokončením.

Kedy je bezpečnejšie najprv predať?

Tento postup je spravidla vhodnejší, ak:

• peniaze z predaja potrebujete na zaplatenie novej nehnuteľnosti,

• neviete s istotou, akú výšku úveru vám banka poskytne,

• na súčasnej nehnuteľnosti ešte splácate úver,

• vaša nehnuteľnosť môže mať dlhší čas predaja,

• nechcete byť nútení predávať pod časovým tlakom.

Predaj a kúpa nehnuteľnosti súčasne: najskôr potrebujete tri odpovede

Pripravovať oba procesy súbežne neznamená, že dnes zverejníte inzerát a zajtra rezervujete nový dom. Znamená to, že ešte pred prvým záväzným rozhodnutím poznáte odpovede na tri zásadné otázky.

1. Akú reálnu hodnotu má vaša súčasná nehnuteľnosť?

Nie cenu, ktorú by ste si želali, ale cenu, za ktorú je nehnuteľnosť v aktuálnej situácii reálne predajná. Do úvahy treba vziať lokalitu, technický stav, dispozíciu, konkurenciu aj aktuálny dopyt.

Inzerovaná cena pritom nemusí byť konečná predajná cena. Pri plánovaní kúpy preto nestačí pozrieť si niekoľko ponúk na realitnom portáli a podľa najdrahšej z nich si nastaviť rozpočet.

Rovnako dôležité je odhadnúť, ako dlho môže predaj trvať. Inak sa plánuje kúpa, ak sa podobné nehnuteľnosti v lokalite predávajú rýchlo, a inak, ak ide o špecifickú nehnuteľnosť s užším okruhom záujemcov.

2. Aké sú vaše možnosti financovania?

Potrebujete vedieť, koľko vlastných zdrojov máte k dispozícii, aký zostatok úveru ešte musíte z predaja vyrovnať a akú sumu môžete reálne použiť na kúpu nového bývania.

Ak plánujete hypotekárny úver, možnosti financovania si preverte ešte predtým, ako podpíšete rezerváciu na konkrétnu nehnuteľnosť. Orientačný výpočet v internetovej kalkulačke je dobrý začiatok, ale pri takomto prepojenom obchode by nemal byť jediným podkladom pre rozhodnutie.

3. Aká je ponuka v lokalite, kam sa chcete presťahovať?

Niekedy sa súčasná nehnuteľnosť dá predať pomerne rýchlo, ale nájsť nové bývanie podľa vašich predstáv môže trvať mesiace. Inokedy je ponuka dostatočná a väčšou výzvou je práve predaj pôvodnej nehnuteľnosti.

Pred rozhodnutím preto potrebujete vedieť, čo sa v cieľovej lokalite ponúka, v akých cenách a ako často sa objavia nehnuteľnosti, ktoré spĺňajú vaše požiadavky. Nestačí poznať iba svoj rozpočet. Potrebujete vedieť aj to, či je zaň možné kúpiť bývanie, ktoré hľadáte.

Práve pri tomto type obchodu má veľký význam, ak predaj aj kúpu koordinuje jeden realitný maklér alebo jedna realitná kancelária. Vidí celý proces, môže včas upozorniť na nesúlad termínov a komunikuje s jednotlivými stranami podľa jedného spoločného plánu.

Nejde iba o to, čo urobiť ako prvé

Pri výmene bývania nie je najdôležitejšou otázkou iba to, či najprv predať alebo kúpiť nehnuteľnosť. Dôležité je, aby ste ešte pred prvým podpisom poznali hodnotu svojho súčasného bývania, možnosti financovania, situáciu na trhu aj reálny časový plán.

Najskôr teda nemusíte predať ani kúpiť. Najskôr sa potrebujete dobre pripraviť.

Ak riešite predaj a kúpu nehnuteľnosti súčasne v Bratislave alebo okolí, rada sa pozriem na vašu konkrétnu situáciu. Spoločne nastavíme postup tak, aby predaj, financovanie, kúpa aj sťahovanie tvorili jeden premyslený a bezpečný proces.